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    2023中國住房租賃市場發展報告

    2024-01-31 09:47    新華網

      ??核心觀點

      ??政策:行業規范化管理體系逐步完善,涵蓋資金監管、信用信息管理以及從業人員實名管理等。保障性租賃住房配套政策落地,存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設成為保障性租賃住房拓展新渠道。各地通過優化公積金提取租金的方式,加大對于租賃消費的支持。

      ??行業:各地因城施策、創新多元化方式加快推進保障性租賃房源管理和供應。住房租賃市場主體活躍度較高,陸續有新品牌、新產品線、新項目推出,企業合作增多。租賃企業多個融資渠道發力,產業基金數量和規模、銀行貸款規模均保持增加,項目上更多聚焦保障性租賃住房。

      ??市場:住房租金先升后降,總體低于上年同期水平。一線城市租金微漲為主,二三線城市租金下跌居多。房源出租速度同比減緩。

      ??展望:租金總體穩中有降,成交規模上升。隨著人口流動加大,不同城市租房市場繁榮與低迷并存。

      ??一、2023年住房租金變動情況

      ??(一)住房租金先升后降,總體低于上年水平

      ??總體來看,2023年住房租金雖然經歷了季節性上漲,但租金水平低于上年同期水平。住房大數據監測系統顯示,2023年核心40城住房租金指數平均為100.01(2018年1月為100),而2022年平均租金指數為101.25,相比下降了1.22%。

      ??分時間段來看,住房租金總體呈現先升后降的趨勢。受到校畢業生租房需求增加的影響,住房租金水平波動上漲,從2022年末的98.61漲至2023年7月的101.45。隨著需求的釋放,住房租金隨后進入下降趨勢,核心40城租金指數降至2023年末的97.44。2023年末的租金水平與2022年末相比,下降了1.19%。租金水平雖有所下降,但總體穩定,未出現大起大落。

      ??從漲跌結構看,緯房研究院數據顯示,2023年重點40城中有15個城市住房租金同比上漲,其余25個城市住房租金同比下降。住房租金上漲的城市中,7個城市漲幅在2%以內,8個城市漲幅超過2%;住房租金下跌的城市中,8個城市跌幅在2%以內,9個城市跌幅在2-4%;8個城市跌幅超過4%。

      ??(二)一線城市微漲為主,二三線城市下跌居多

      ??多數一線城市住房租金微漲,個別租金下跌。一線城市中,廣州、北京和深圳2023年住房租金分別上漲0.87%、0.15%和0.09%。上海住房租金下跌3.85%。

      ??部分二線城市住房租金上漲,多數住房租金下降。住房大數據監測的26個二線城市中,僅有8個城市2023年住房租金上漲,其余18個城市的住房租金下跌。其中,長沙住房租金漲幅最高,達到4.8%,其次是西安,漲幅為3.47%。南昌、鄭州和南通降幅最高均在5%以上,其余城市跌幅在5%以內。

      ??三線城市住房租金漲跌接近參半。住房大數據監測的重點40城中包括10個三線城市,其中4個城市2023年住房租金小幅上漲,6個城市下降。其中,銀川和呼和浩特漲幅最高,分別為4%和2.48%;惠州、常州和蘭州住房租金跌幅較高,分別為6.39%、4.93%和4.6%。

      ??(三)租賃房源出租速度同比減緩

      ??依據貝殼研究院數據監測,全國重點40城2023年三季度房客源成交周期分別為56.7、11.5天,房源成交周期環比減少2.1天,同比增加2.7天;客源成交周期環比延長1天,同比延長1天。隨著個人租賃房源供應的增加,疊加保障性租賃住房、市場化集中式租賃房源的增加,個人業主出租房源出租速度減緩。從庫存房源來看,2023年1-9月租賃庫存房源量均呈現同比增加的趨勢,與此同時,租客租房面臨的選擇項增多,租客對于租賃房源可選類型和房源量均有增加。

      ??二、2023年住房租賃市場政策動態

      ??從2023年政策來看,住房租賃市場發展的支持和監管政策文件加快出臺。從行業規范化管理來看,各地在資金監管、信用信息管理以及從業人員實名管理等方面完善基礎監管設施。從供需兩端來看,一方面保障性租賃住房配套政策落地,存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設成為保障性租賃住房拓展新渠道,另一方面各地通過優化公積金提取租金的方式,加大對于租賃消費的支持。

      ??行業規范化管理體系逐步完善,涵蓋資金監管、信用信息管理以及從業人員實名管理等。2020年以來,行業監管和規范管理文件陸續出臺,2022年出臺的北京、上海租賃立法文件為行業監管的里程碑。今年各地陸續補齊對于租賃領域的規范管理文件,并推進規范化管理的落地,如廣州租賃資金監管系統上線,西安督促企業申報基礎信用信息,上海明確租賃企業及經紀機構為從業人員辦理從業信息卡,北京進一步規范本市房地產經紀機構、住房租賃企業備案管理工作等。租賃資金監管,將切實保障租客的租住權益,為租客的租金、押金等提供了安全保障;對于從業人員的實名制管理、企業信用信息管理等,也將為行業規范化管理奠定基礎。

      ??保障性租賃住房配套政策落地,存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設成為保障性租賃住房拓展新渠道。在基礎配套政策方面,多地出臺針對保障性租賃住房項目認定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎設施配套費等相關配套政策;在房源籌集上,中國人民銀行設立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計劃已經陸續落地濟南、鄭州、福州、天津等城市。在推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”的背景下,城中村改造、“平急兩用”基礎設施成為籌集保障性租賃住房的重要渠道,廣州、深圳加快推進城中村改造為保障性租賃住房,北京、溫州等地探索將“平急兩用”設施用作保障性租賃住房,如健康驛站、方艙用作保障性租賃住房。同時,北京、廣州、廈門等地出臺政策,加快推進非改租轉化、產業園區配套建設保障性租賃住房。在融資及稅收支持上,上交所則出臺了發行保障性租賃住房REITs的指引性文件,將加快推動保障性租賃住房REITs的常態化發行;財政部等部門出臺文件明確對保障性租賃住房免征城鎮土地使用稅、印花稅,從而減輕項目的投入成本。

      ??各地通過優化公積金提取租金的方式,加大對于租賃消費的支持。公積金支持租房主要是通過提高公積金提取額度、增加頻次、授權直接支付房租、優化租購關聯等方式支持租房,同時針對多子女家庭提取額度適度提高。2022年5月份住建部、財政部、人民銀行頒布了《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》,明確:“合理提高住房公積金提取額度,實現更多業務務網上辦、掌上辦、指尖辦?!北本?、廣州、成都、重慶等陸續發布租房提取公積金支持政策,從需求端進一步支持新市民、青年人的租賃消費。其中,青島優化調整住房公積金租賃提取政策,除了提高提取額度外,還強化“租購銜接”政策,明確“申貸時點一年內的租賃提取金額均可納入貸款額度計算”;濟南住房公積金中心與貝殼濟南簽署戰略合作,濟南正式開啟“公積金直付房租”模式,繳存人可以直接申請使用公積金余額支付租金。

      ??三、2023年住房租賃行業發展動態

      ??住房租賃行業發展呈現三類特征:一是各地因城施策、創新多元化方式加快推進保障性租賃房源管理和供應。二是住房租賃市場主體活躍度較高,陸續有新品牌、新產品線、新項目推出,企業合作增多。三是租賃企業多個融資渠道發力,產業基金數量和規模、銀行貸款規模均保持增加,項目上更多聚焦保障性租賃住房。

      ??各地因城施策、創新多元化方式加快推進保障性租賃房源的管理和供應。根據住建部2023年9月份公布的數據,2023年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套(間)的任務目前已完成72%,各地近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套(間),完成投資超過5200億元,可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。從地方舉措來看,上海市創新試點人房共管隨申碼(物碼)應用,還打造了人才安居平臺、保障性租賃住房綜合服務系統、“租管家”掃碼入住公共服務管理平臺、保障性租賃住房(人才安居)服務專窗,進一步推進租賃房源規范化管理,形成住房租賃的閉環管理。北京市除集體土地之外,在2023年的新增供應中增加了工業用地和物流用地等類型,利用產業園區配套用地建設保障性租賃住房,同時加大了存量房源轉化供應的比例。深圳推動“工業上樓”配套建設保障性住房工作,未來每年至少可建設約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房;成都已經在10余個TOD綜合開發項目中,籌集保障性租賃住房超過2萬套;武漢推出首批“先租后售”保障性租賃住房項目。此外,多地加大對“平急兩用”保障性租賃住房的建設,確保雙重功能的實現。

      ??住房租賃市場主體活躍度較高,陸續有新品牌、新產品線、新項目推出,企業合作增多。租賃企業開業的市場化項目數量增加,多企業積極拓展進入新城市。依托租賃企業對于客戶需求的深入洞察,企業品牌升級動作頻出,形成專門的長租公寓品牌、升級產品線、發布產品設計標準等。機構品牌間合作增多,實現強強聯合、優勢互補的目的,包括開發企業與租賃運營企業合作,租賃運營企業與酒店交易服務平臺企業合作等。在各地加快推動保障性租賃房源供應的背景下,社會資本對于保障性租賃住房項目的參與度顯著提升。租賃企業融資方面也保持較高的活躍度,保障性租賃住房運營企業積極籌備REITs發行。上市公司陸續發布了2023年上半年報、三季報,多家企業在2023年實現了房源數量的增長。

      ??住房租賃融資領域銀行、產業基金、REITs等多渠道齊發力。從銀行方面看,2023年1月人民銀行設立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計劃,該計劃已經在濟南、天津等地落地。與此同時,多家銀行機構與住房租賃企業簽約戰略合作協議,或直接為租賃項目提供銀行貸款,覆蓋各類企業的市場化項目及保障性租賃住房項目。據國家金融監督管理總局數據,2023年上半年末,住房租賃貸款余額約7800億元,同比增長90%。從產業基金方面看,住房租賃產業基金積極拓展項目,如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體、上海國企等共同出資設立子基金,并積極推動開展企業間的產業基金合作。從REITs方面,租賃企業積極開展REITs專業服務團隊的招標工作,2023年全市場第五單保障性租賃REITs成立。從財政支持方面,廈門、成都積極爭取國家財政支持資金,如7月廈門有5個保障性租賃住房項目獲國家獎補約2.4億,成都為保障性租賃住房及配套基礎設施建設項目爭取到位9.2億元。其他融資方式上,全國首單保障性住房租賃擔保債務融資工具(CB)成功發行,住房租賃項目ABS和ABN、類REITs均有正常推進。此外住房租賃相關出售/收購資產動作頻次增加。

      ??四、2024年住房租賃市場走勢預判

      ??租金總體穩中有降,成交規模上升。隨著保障性租賃住房、集體土地租賃住房等的持續入市,租賃住房供給增加,租金總體穩中有降。另一方面,隨著購房觀念轉變及房價預期變化,重買輕租現象發生改變。放棄購房、接受長短期租房者增加,租房市場成交規模上升。

      ??不同城市租房市場繁榮與低迷并存。隨著城市間人口流動的加劇,人口流出城市租房市場低迷、租金下降。長沙、西安、成都等受到青年人喜愛、人口流入城市租房市場熱度不減,租金溫和上升。

      ??五、對策建議

      ??一是階段性減少新建租賃住房,改為以挖掘存量的方式籌集??紤]到當前住房市場已經存在一定規模的滯銷、庫存房源,為平衡供求,可階段性減少開工建設租賃住房。需要的租賃房源可以通過收購、租賃存量住房及交通配套條件相對較好的庫存商品住房等方式籌集。

      ??二是輕重并舉,加大對規?;p資產模式租賃企業的政策支持。由于輕資產住房租賃企業在發展過程中曾經出現過較多的問題,當前對住房租賃企業的支持主要集中于重資產企業,對輕資產運營企業缺乏支持甚至還有一定限制??紤]到當前重資產經營企業市場風險較大,且房源的階段性過?,F象比較突出,應從市場現實從發,加大對規?;p資產租賃企業的支持,實現輕重并舉。從而進一步提升租房效率、改善租賃體驗。

      ??三是將保障性租賃住房優惠政策延及市場化租賃企業,緩解住房租賃企業經營困難。當前發展住房租賃市場的優惠政策主要集中于保障性租賃住房,針對市場租賃住房缺乏有效的支持政策。相對而言,市場租賃住房是住房租賃市場的絕對主體,租金水平也和保障性租賃住房差距較小。因而,有必要加大對市場化租賃企業的政策支持,使政策優惠能惠及更多的租房家庭。2023年,不少城市租金出現下降,住房租賃企業也面臨較大經營困難。有必要加大支持力度,緩解企業經營壓力。

      ??本報告數據與觀點僅供研究參考,市場評價以統計部門為準。

      ??策劃/主編:

      ??鄒琳華 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長,緯房研究院首席研究員

      ??吳 曄 新華網產經中心副總編輯

      ??黃 卉 貝殼研究院研究專家

      ??顏 燕 首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副教授,中國城市經濟學會房地產專業委員會副秘書長

      ??主要撰寫人:

      ??鄒琳華 中國社科院財經戰略研究院

      ??顏 燕 首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院

      ??黃 卉 貝殼研究院

      ??趙 丹 貝殼研究院

      ??張英杰 中國宏觀經濟研究院投資研究所

      ??數據支持:

      ??緯房研究院

      ??貝殼研究院

      ??中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組??

      ??免責聲明:本文所載信息不代表所在機構意見,亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考,不構成市場交易和投資建議。本文版權為聯合課題組所有,對本文保留一切權利。

     ?。ㄋ苫ńW編輯 孫淑平)

    原標題: 2023中國住房租賃市場發展報告

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